Ustalenie wartości nieruchomości jest niezbędne do podejmowania prawidłowych decyzji takich jak sprzedaż, zakup, ubezpieczenie, podział majątku i wiele innych. Z uwagi na relatywnie duże wartości nieruchomości, błędy w ich ustaleniu mogą być bardzo kosztowne. Prosty rachunek pokazuje, że pomyłka na poziomie +/- 10% przy nieruchomości o wartości 500 000 zł to strata 50 000 zł.

Niestety często w mojej ponad 30-letniej praktyce rzeczoznawcy majątkowego oraz biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości spotykam się z sytuacjami, w których muszę uświadomić klientom, że błędnie oszacowali swoją nieruchomość i za tanio ją sprzedali lub za drogo kupili.

Wiele osób kierując się fałszywą oszczędnością, opiera swoje decyzje o portale ogłoszeniowe, artykuły prasowe czy różne narzędzia do wyceny automatycznej. Takie źródła mogą dać przybliżoną wiedzę o wartości nieruchomości, ale nie są w stanie jej precyzyjnie oszacować, szczególnie w przypadku nieruchomości mniej typowych. Jedynym sposobem na poznanie wartości nieruchomości jest skorzystanie z usług profesjonalisty, czyli rzeczoznawcy majątkowego, osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia i wiedzę w tym zakresie.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Niestety na tak zadane pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Koszt wyceny zależy od wielu czynników, ale głównie od rodzaju nieruchomości oraz celu i zakresu wyceny. Inny będzie koszt wyceny typowej niezabudowanej działki budowlanej, zupełnie inny koszt wyceny nieruchomości zabudowanej np. dużym zespołem fabrycznym.

Należy podkreślić również, że nie ma żadnych oficjalnych cenników, kwot maksymalnych (jak w przypadku np. usług notarialnych) czy minimalnych. Spore różnice w cenach usług mogą występować również pomiędzy różnymi rzeczoznawcami, niestety często „tanio” nie znaczy „dobrze”. Zwykle doświadczony renomowany rzeczoznawca będzie oczekiwał wyższego wynagrodzenia za swoje usługi, z drugiej strony młody adept zawodu rozpoczynający swoją karierę zawodową i zdobywający pozycję na rynku skłonny będzie wykonać pracę za niższe wynagrodzenie.

Na co zwrócić uwagę wybierając rzeczoznawcę?

Zlecając sporządzenie wyceny warto wcześniej sprawdzić:

• opinie wystawiane przez innych klientów,
• doświadczenie zawodowe (okres praktyki, zakres wycen),
• przynależność do organizacji zawodowych i stowarzyszeń branżowych,
• informacje o ewentualnym karaniu za błędy w wycenach (Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/centralny-rejestr-rzeczoznawcow-majatkowych).

Operat szacunkowy – co to jest i dlaczego jest ważny?

Wycena wartości nieruchomości sporządzana jest w formie tzw. operatu szacunkowego. Jest to oficjalny dokument, sporządzony zgodnie z precyzyjnymi regułami określonymi ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat bierze pełną osobistą odpowiedzialność za jego treść. Ustawowo musi posiadać ubezpieczenie OC.

Prawo nakłada na rzeczoznawców również obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Rzeczoznawcy niewypełniający swoich obowiązków podlegają odpowiedzialności zawodowej – od upomnienia po pozbawienie uprawnień.

Jakie są formy wyceny nieruchomości?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca może również sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu. To tzw. opinie uproszczone, które mogą być nawet 30–50% tańsze od operatów. Dla potrzeb własnych klienta (np. planowanej sprzedaży) są często zupełnie wystarczające.

Przykładowe ceny wycen nieruchomości w powiecie myślenickim

Dla typowych nieruchomości położonych w Myślenicach i okolicznych gminach:

• działka budowlana: 800 – 1 000 zł
• lokal mieszkalny: 1 000 – 1 200 zł
• budynek mieszkalny jednorodzinny: 1 200 – 1 600 zł

Proszę zwrócić uwagę, że wskazane kwoty stanowią znikomy ułamek wartości nieruchomości.

• Wycena domu za 1 500 zł przy wartości 1 mln zł = 0,15%.
• Wycena działki za 1 000 zł przy wartości 200 000 zł = 0,5%.

Czy warto? Odpowiedź wydaje się oczywista.

Podsumowanie i zaproszenie do kontaktu

Jeżeli planują Państwo sprzedaż, zakup nieruchomości lub podział majątku, zapraszam do konsultacji. W zależności od potrzeb wskażę w jaki sposób optymalnie ustalić wartość nieruchomości, na jakie aspekty szczególnie zwrócić uwagę, czego się wystrzegać.

Z uwagi na wieloletnie doświadczenie i znajomość rynku lokalnego, wycenę nieruchomości w powiecie myślenickim wykonuję w krótkim terminie i bardzo konkurencyjnych cenach.

Podczas spotkań z klientami regularnie słyszę pytania o to, ile kosztuje działka w powiecie myślenickim i jaka jest aktualna cena metra kwadratowego ziemi w 2025 roku. Widzę też, że zainteresowanie nie ogranicza się jedynie do samych Myślenic — duże zainteresowanie budzą również działki budowlane w okolicach Myślenic, zwłaszcza w Sułkowicach, Dobczycach, Sieprawiu, Tokarni czy Pcimiu.

Czy to dobry moment, żeby kupić ziemię pod budowę domu? Poniżej dzielę się moją aktualną analizą cen w poszczególnych gminach, doświadczeniem z lokalnego rynku i podpowiadam, gdzie dziś warto szukać działki z największym potencjałem na kolejne lata. 

Trendy ogólnopolskie vs. lokalne

Patrząc na sytuację w całej Polsce, widać, że ceny działek budowlanych wciąż rosną, choć tempo tych wzrostów zaczyna się powoli stabilizować. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że na tle krajowego rynku powiat myślenicki zdecydowanie się wyróżnia – i to nie tylko skalą obrotu, ale też specyfiką lokalnych transakcji. 

W samym 2024 roku wartość obrotu gruntami w naszym regionie wzrosła o ponad 30% w porównaniu do roku poprzedniego, osiągając poziom blisko 154 mln zł. To pokazuje, że zarówno osoby prywatne, jak i deweloperzy coraz częściej wybierają 

działki budowlane w Myślenicach i sąsiednich gminach jako realną alternatywę dla droższego Krakowa.

Zauważam, że największy ruch dotyczy przede wszystkim działek w Myślenicach i Dobczycach, gdzie inwestorzy chętnie zabezpieczają tereny z myślą o budowie domów jednorodzinnych czy mniejszych osiedli. Coraz częściej pytacie mnie też o aktualne ceny działek w gminach powiatu myślenickiego, szczególnie w miejscowościach takich jak Siepraw, Sułkowice czy Tokarnia.

Wszystko to sprawia, że moim zdaniem właśnie teraz jest dobry moment, by uważnie przyjrzeć się cenom działek Myślenice 2025 i świadomie zaplanować inwestycję – zanim ceny pójdą jeszcze wyżej.

Średnie ceny działek w gminach powiatu myślenickiego 2025

Poniżej przedstawiam średnie ceny działek budowlanych w poszczególnych gminach powiatu myślenickiego, oparte na moich analizach i obserwacjach lokalnego rynku.

Co wpływa na cenę działki?

Wycena działki budowlanej to zawsze kwestia kilku kluczowych elementów, które mogą znacząco zmienić finalną cenę — niezależnie od tego, czy mówimy o działkach budowlanych w Myślenicach, czy o gruntach w sąsiednich gminach.

Z mojego doświadczenia wynika, że największy wpływ na cenę działki w powiecie myślenickim mają przede wszystkim: 

• uzbrojenie terenu – dostęp do prądu, wody, kanalizacji czy gazu zawsze zwiększa wartość gruntu i przyspiesza rozpoczęcie budowy, 
• dojazd – działka z bezpośrednim wjazdem z drogi publicznej to komfort, bezpieczeństwo i argument przy ewentualnej sprzedaży,
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – teren objęty planem to pewność przeznaczenia i mniej formalności przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, 
• walory widokowe – panorama Beskidów czy Tatr to atut, który potrafi windować ceny nawet do poziomu 250–300 zł za metr kwadratowy,
• bliskość kluczowych tras i planowanych inwestycji – sąsiedztwo Zakopianki, budowa drogi S7 czy planowana kolej Myślenice–Kraków to czynniki, które mocno podnoszą potencjał wielu lokalizacji, zwłaszcza w gminach takich jak Tokarnia, Pcim czy Dobczyce.

Właśnie dlatego, kiedy ktoś pyta mnie o ceny działek Myślenice 2025, zawsze podkreślam, że warto patrzeć nie tylko na sam adres, ale i na te wszystkie detale — bo to one w praktyce decydują o tym, czy działka to dobry zakup. 

Gdzie warto szukać okazji? 

Dla moich klientów zawsze staram się wyszukiwać miejsca, które mają realny potencjał wzrostu wartości — i nie chodzi tu tylko o modę czy chwilowy trend, ale o faktyczne atuty lokalizacji. Jeśli dziś zastanawiasz się, gdzie kupić działkę budowlaną w powiecie myślenickim, zwróć uwagę przede wszystkim na kilka gmin, które moim zdaniem zasługują na szczególne miejsce na Twojej mapie inwestycji. 

• Siepraw – od kilku lat dynamicznie się rozwija. Bliskość Krakowa i dobre połączenia sprawiają, że ceny działek w Sieprawiu systematycznie rosną, ale wciąż można tu znaleźć grunty w rozsądnej cenie, zwłaszcza w porównaniu z działkami w samych Myślenicach. 
• Pcim i Tokarnia (np. Bogdanówka, Zawadka) – to lokalizacje, które często rekomenduję osobom szukającym ciszy, pięknych widoków i rekreacyjnego charakteru. Ceny działek w Tokarni czy Pcimiu nadal są konkurencyjne, a walory krajobrazowe i bliskość Zakopianki to dodatkowy atut. 
• Dobczyce – od czasu zmian w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego widać tu wyraźny boom inwestycyjny. Coraz więcej osób szuka działek w Dobczycach, bo to miejsce łączy spokój mniejszego miasta z dobrą infrastrukturą i potencjałem dalszego wzrostu cen. 

Z mojego doświadczenia wynika, że jeśli szukasz działki budowlanej w okolicach Myślenic z myślą o budowie domu lub inwestycji na lata, warto rozważyć właśnie te lokalizacje — dziś często jeszcze niedoceniane, a za kilka lat mogą okazać się strzałem w dziesiątkę.

Czy warto kupić działkę teraz?

Z mojej perspektywy odpowiedź jest prosta — warto, i to właśnie teraz. Owszem, ceny gruntów w powiecie myślenickim rosną, ale jeśli spojrzymy na realny wzrost (uwzględniając inflację), to wciąż jest to stabilny, rozsądny przyrost – średnio około 5% rocznie. Dla osób planujących budowę domu lub zakup działki budowlanej na przyszłość to sygnał, że rynek rozwija się zdrowo, bez gwałtownych skoków czy ryzyka nagłego spadku wartości.

Dodatkowo ogromnym atutem jest to, że większość terenów w naszym powiecie objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). To dla kupującego duża pewność i wygoda – bo wiadomo, co i gdzie można budować, a formalności trwają znacznie krócej. Nie bez znaczenia są też planowane inwestycje — nowe drogi, rozbudowa Zakopianki i projekt kolejowego połączenia Myślenice–Kraków — to wszystko podnosi potencjał wielu działek w okolicach Myślenic. 

Jeśli myślisz o zakupie działki budowlanej w powiecie myślenickim lub okolicznych gminach, zapraszam do kontaktu. Chętnie odpowiem na pytania, podzielę się moim doświadczeniem i pomogę wybrać lokalizację, która będzie dobrą inwestycją na dziś i na przyszłość.

Tomasz Lehman

Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Myślenice, marzec 2024 r.

Informacje ogólne

Powiat Myślenicki położony jest w południowo-wschodniej części Województwa Małopolskiego. Od strony północnej graniczy z powiatem krakowskim i wielickim, od wschodu i południowego wschodu z powiatami bocheńskim i limanowskim, w niewielkim fragmencie od strony południowej z powiatem nowotarskim, od zachodu i południowego zachodu z powiatami suskim i wadowickim. Większość powiatu myślenickiego leży w malowniczej dolinie Raby, północną jego część stanowią wzniesienia Pogórza Wielickiego i Pogórza Wiśnickiego, południową natomiast góry Beskidu Makowskiego i Beskidu Wyspowego. Teren powiatu łączy w sobie cechy obszarów górskich i wyżynnych, o szczytach wznoszących się do ok. 1.000 m n.p.m. (najwyższy Luboń Wielki – 1022 m n.p.m.). Krajobraz kulturowy to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów „ulicówka” przechodząca w centrach w zwartą.

Rys. 1. Położenie powiatu myślenickiego na tle województwa małopolskiego.

Powiat myślenicki tworzy 9 gmin – w tym 3 miejskie : Myślenice, Dobczyce, Sułkowice i 6 gmin wiejskich: Lubień, Pcim, Raciechowice, Siepraw, Tokarnia i Wiśniowa. Całkowita powierzchnia powiatu myślenickiego to: 673,3 km². Ludność powiatu liczy obecnie ok. 130 tys. osób i od dekady systematycznie rośnie (w latach 2002 – 2022 o 13,6%). W miastach mieszka ok. 30,7 tys. osób, pozostałe ok. 98,7 tys. na terenach wiejskich. Najliczniejsza jest Gmina Myślenice, w której mieszka ok. 45 tys. osób, z czego w samym mieście Myślenice ok. 18 tys.

Rynek nieruchomości gruntowych na terenie powiatu w liczbach

Jednym z efektów pandemii, która wybuchła w 2020 roku, była fala migracji z miast na tereny podmiejskie i wiejskie. Lawinowo wzrósł popyt na grunty, w wyniku czego w roku 2021 na rynku nieruchomości gruntowych w powiecie myślenickim zanotowano rekordowo wysokie wyniki obrotów, zarówno w zakresie wielkości obrotu jaki i ilości zawartych transakcji. Rok 2022 przyniósł wyraźne ochłodzenie koniunktury. Wydawało się, że może to być tylko chwilowa korekta, jednak w roku 2023 obrót nadal spadał zarówno w odniesieniu do liczby transakcji (spadek o 21%) jak i wartości obrotu (spadek o 12%).

Rys. 2. Wartość obrotu oraz liczba transakcji sprzedaży gruntów w powiecie myślenickim w latach 2013-2023

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

*wartość w nieznacznym stopniu szacowana – na dzień sporządzania tej analizy dysponujemy ok. 95% danymi z roku 2023.

Spadek obrotów znajduje również potwierdzenie w łącznej powierzchni gruntów, które w 2023 zmieniły właściciela, spadek z poziomu 298 ha na 205 ha to spadek ok. 31% i powrót do poziomu z roku 2019, czyli przed okresem wielkich zawirowań na rynkach spowodowanych pandemią, wzrostem inflacji i stóp procentowych, czy wreszcie wybuchem wojny w Ukrainie.

Rys. 3. Łączna powierzchnia gruntów sprzedanych w powiecie myślenickim w latach 2013-2023

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

*wartość w nieznacznym stopniu szacowana – na dzień sporządzania tej analizy dysponujemy ok. 95% danymi z roku 2021.

Spadek obrotów wynika w głównej mierze ze spadku podaży, portal Nbot w roku 2021 zanotował 1159 dodanych oryginalnych ofert sprzedaży działek na terenie powiatu myślenickiego, w roku 2022 było to 939 ofert, w roku 2023 jeszcze mniej bo 917 ofert.  Wydaje się, że nieznacznie spadł również popyt (a raczej powrócił do stanu sprzed pandemii, która spowodowała nagły i bardzo duży wzrost liczby chętnych na zakup gruntu). Nadal jednak  popyt jest wyraźnie większy od podaży, co skutkuje dalszym wzrostem cen gruntów (o czym w dalszej części raportu). W efekcie obroty (w ujęciu liczby transakcji i powierzchni sprzedanych gruntów) wróciły do dość stabilnego poziomu rejestrowanego w latach 2015 – 2020, czyli ok. 900 – 1000 transakcji rocznie i ok. 180 – 200 ha sprzedanej powierzchni.

O ile obroty wróciły do stanu sprzed roku 2020, to ceny gruntów, które znacznie w tym czasie wzrosły, nadal rosną i raczej nic nie wskazuje na to, żeby mogło być taniej. Po korekcie z roku 2022, w którym przeciętna cena transakcyjna jak i cena jednostkowa transakcji nieznacznie spadły w stosunku do rekordowego roku 2021, w roku 2023 zanotowano wzrost zarówno przeciętnej ceny transakcji (o 12% w stosunku do roku 2022) jak i jednostkowej ceny transakcyjnej (wzrost aż o 28% w stosunku do roku 2022). Spadek średniej ceny transakcyjnej i średniej jednostkowej ceny transakcyjnej w roku 2022 był efektem zmiany struktury sprzedaży – po „ściągnięciu” z rynku znacznej ilości atrakcyjnych działek budowlanych (efekt ogromnego wzrostu popytu po wybuchu pandemii), w roku 2022 w obrocie znalazło się relatywnie dużo transakcji mniej cennych gruntów (np. gruntów rolnych, budowlanych ale o gorszych cechach), znaczna ilość transakcji zawierana była pomiędzy stronami w różnym stopniu zależnymi od siebie (regulacje granic, transakcje w rodzinie, pomiędzy sąsiadami itp.), w których ceny często są niższe od przeciętnych rejestrowanym na danym rynku.

Rys. 4. Średnia cena transakcyjna

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rys. 5. Średnia jednostkowa cena transakcyjna

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Na lokalnym rynku najwięcej transakcji zawieranych jest w segmencie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jest to segment rynku najmniej chyba wrażliwy na wpływ nierynkowych i przypadkowych czynników (takich jak ceny amatorskie, indywidualne, transakcje pomiędzy stronami zależnymi od siebie lub działającymi w sytuacjach przymusowych). Trend zmiany cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (przeznaczenie MN jako wiodące, czyli analiza obejmuje również grunty o przeznaczeniu mieszanym, ale ze stosunkowo niewielkim udziałem innego przeznaczenia), zawieranych pomiędzy osobami fizycznymi, prezentują poniższe wykresy. W latach 2014 – 2020 średnie ceny jednostkowe gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe utrzymywały się na dość równym poziomie ok. 50 zł/m² w latach 2014 – 2016 i ok. 55 zł/m² w latach 2017 – 2020, wyraźny wzrost widać od roku 2021. W roku 2021 wzrost na poziomie ok. 13%, w 2022 ok. 16% i w roku 2023 ok. 15%. Na wykresie zaznaczono również słupki przedstawiające rozstęp ćwiartkowy czyli przedział pomiędzy 1 i 3 kwartylem, w którym to przedziale zawiera się dokładnie połowa badanych transakcji. Widać wyraźnie, jak rozstęp ten zmniejsza się w okresie stabilizacji cen na rynku (lata 2014 – 2020) i zwiększa w okresie gwałtownych zmian cen (lata 2021 – 2023).

Rys. 6. Średnia cena 1 m² gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w latach 2013-2023

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Porównanie gmin powiatu myślenickiego

Na zmienność cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych w obrębie powiatu decydujący wpływ mają dwa czynniki, nakładające się na siebie i potęgujące te różnice. Mowa o fizjografii terenu i odległości od Krakowa. Znacznie cenniejsze są północne rejony powiatu, położone bliżej Krakowa, na obszarze wyżynnym Pogórza Wielickiego – gminy Sułkowice, Myślenice, Siepraw, Dobczyce. Tereny południowe w większej odległości od Krakowa i leżące na terenie górskim Beskidów osiągają zdecydowanie niższe ceny – gminy Lubień, Tokarnia, Pcim, Wiśniowa, Raciechowice. Również struktura gruntów jest nieco różna, w części północnej zdecydowanie w obrocie przeważają grunty mieszkaniowe, istotny jest też udział gruntów komercyjnych, zwłaszcza przemysłowych i przemysłowo-usługowych zlokalizowanych w strefach przemysłowych „Polanka-Jawornik”, „Myślenice” i „Dobczyce-Niezdów”. W części południowej powiatu w obrocie pojawia się znacznie więcej gruntów rolnych i leśnych (w północnej części powiatu lasy praktycznie w obrocie nie występują). Walory krajobrazowe z kolei powodują, że w południowej części powiatu istotnym segmentem rynku są grunty przeznaczone i użytkowane na cele rekreacyjno-wypoczynkowe praktycznie nie występujące w północnej części powiatu.

Rys. 7. Gminy Powiatu Myślenickiego.

źródło: krakow.stat.gov.pl

Największą i najliczniej zaludnioną gminą powiatu jest gmina Myślenice, nie dziwi więc fakt, że obrót tam jest zdecydowanie wyższy niż w pozostałych (ponad dwukrotnie większy od drugiej pod tym względem gminy Dobczyce i prawie dwunastokrotnie większy od ostatniej
tj. gminy Lubień). Na tak wysoki wynik gminy Myślenice na tle pozostałych gmin powiatu istotny wpływ ma samo miasto Myślenice, które generuje ponad 37% obrotu całej gminy (w roku 2023 ok. 15,49 mln złotych).

Rys. 8. Wartość obrotu w poszczególnych gminach – 2023 r. (mln zł).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rys. 9. Łączna powierzchnia sprzedanych gruntów – 2023 r. (ha).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Aktywność rynku w poszczególnych gminach lepiej niż wskazana wyżej łączna powierzchnia sprzedanych gruntów oddaje wielkość obrotu wyrażona w relacji do powierzchni gminy. Analizując ten wskaźnik widać, że różnice pomiędzy gminami nieco się zmniejszają, jednak nadal jest ona ponad trzykrotna pomiędzy gminami o wskaźniku najwyższym (Siepraw) i najniższym (Lubień). Właśnie gmina Siepraw wyróżnia się w tym zestawieniu. W wartościach bezwzględnych tego nie widać ponieważ gmina ta ma najmniejszą powierzchnię (31,92 km²), jednak w wartościach względnych ujawnia się jej wysoka atrakcyjność. Na uwagę zasługuje również wysoki wskaźnik dla gmin wschodniej części powiatu tj. gmin Raciechowice i Wiśniowa. Z jednej strony jest to efekt coraz większego zainteresowania inwestorów tym obszarem (w poprzednich latach trochę niedocenianym), z drugiej jednak strony bardziej rolniczym charakterem tych gmin i występującymi w obrocie większymi powierzchniowo gruntami rolnymi.

Rys. 10. Relatywna wielkość obrotu w poszczególnych gminach (procent obszaru gminy).

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Cenność poszczególnych gmin dobrze oddaje wartość rejestrowanej średniej ceny jednostkowej gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Tu większych niespodzianek nie ma, najwyższe ceny jednostkowe rejestrowane są na terenie gminy Myślenice (tu znowu istotny wpływ samego miasta Myślenice), dalej gmina Dobczyce (w tym przypadku również ceny na terenie miasta Dobczyce podnoszą tą średnią), bardzo drogie grunty na terenie gminy Siepraw (najwyższe wśród gmin wiejskich, przewyższa wyraźnie miejsko – wiejską gminę Sułkowice). Zaskakuje nieco najsłabszy wynik gminy Pcim, która w latach poprzednich raczej we wszystkich wskaźnikach cenowych wypadała najlepiej spośród gmin południowej części powiatu. Może to być jednak efekt przypadku – obliczenia wykonywane są na stosunkowo nielicznej populacji. Brak danych z gminy Raciechowice wynika z faktu, że jest to jedyna gmina powiatu myślenickiego, na terenie której brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w pozostałych jest to zwykle pełne pokrycie planami), stąd trudno wyselekcjonować transakcje gruntami nabywanymi na cele mieszkaniowe – analiza pojedynczych transakcji pozwala na stwierdzenie, że poziom cenowy tych gruntów jest zbliżony do gminy Wiśniowa.

Rys. 11. Średnia cena jednostkowa gruntów mieszkaniowych – 2023 r.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Wyżej przedstawione dane prezentujące przeciętne ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową mogą być też nieco zafałszowane przez fakt, że na terenie powiatu myślenickiego, szczególnie w jego południowej części, znaczna część transakcji odbywa się pomiędzy osobami fizycznymi w różnym stopniu powiązanymi ze sobą (w rodzinie, pomiędzy sąsiadami) lub w innych szczególnych warunkach (regulacje stanów własnościowych, nabywanie na powiększenie i/lub poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych. Jak wspomniano wyżej, również stosunkowo niewielka ilość zawieranych rocznie transakcji (kilkadziesiąt sztuk) nie sprzyja wiarygodności analiz statystycznych. Z tego powodu przeanalizowano pojedyncze, wybrane transakcje typowych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (o powierzchniach od ok. 800 m² do ok. 1.500 m²), zawieranych w warunkach rynkowych. Wyniki, które prezentuje poniższy kartogram wydają się najlepiej opisywać cenność poszczególnych gmin, zgodne są z oczekiwaniami i doświadczeniami lat poprzednich. W północnej części powiatu myślenickiego za typową działkę budowlaną trzeba zapłacić ponad 200 zł/m², jedynie na terenie gminy Tokarnia można jeszcze znaleźć oferty poniżej 100 zł/m². Z drugiej jednak strony na terenie gminy Tokarnia w ostatnich dwóch latach widać zwiększone zainteresowanie bardzo atrakcyjnymi widokowo rejonami (np. rejon Koskowej Góry we wsi Bogdanówka czy wsi Zawadka), gdzie w roku ubiegłym sprzedawano działki mieszkaniowo – rekreacyjne w cenach 250 – 300 zł/m², czyli wyższych nawet niż atrakcyjne grunty budowlane w rejonach bliżej Krakowa.

Rys. 12. Cena jednostkowa typowych, atrakcyjnych gruntów mieszkaniowych – 2023 r.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Uwagi końcowe i wnioski:

• Wydaje się, że po znacznych zawirowaniach na rynku będących wynikiem pandemii, inflacji i wojny w Ukrainie, emocje uczestników rynków opadły i nastroje wróciły do stanu sprzed roku 2022. Spadek obrotów przy jednoczesnym wzroście cen jednoznacznie wskazuje na spadek podaży (co potwierdzają dane o ilości wprowadzonych na portale ogłoszeniowe ofert sprzedaży gruntów). Wydaje się jednak, że popyt również nieco zmalał („nakręcony” w latach 2021 – 2022 przez pandemię).
• Przy spadających obrotach, utrzymuje się wzrost cen zapoczątkowany w roku 2021, w znacznej mierze jest to efekt inflacji, ale realnie (po uwzględnieniu inflacji) ceny gruntów też rosną w tempie ok. 4 – 5% r/r.
• Rynek nieruchomości gruntowych na obszarze powiatu myślenickiego pomimo, że jest rynkiem stosunkowo niewielkim (zarówno w ujęciu fizycznym jak i finansowym), a przez to bardziej wrażliwym na pojedyncze odstające transakcje i trudniejszym do wnioskowania statystycznego, wpasowuje się jednak dość dobrze w ogólne tendencje rynkowe obserwowane na rynkach równoległych i w innych segmentach rynku nieruchomości.
• Rynek powiatu myślenickiego wydaje się bardzo mocno związany z rynkiem nieruchomości w Krakowie i jego najbliższym otoczeniu. Zmiany rejestrowane na rynku krakowskim w przeciągu 2 – 3 miesięcy wprost przenoszą się na rynek myślenicki.

Rys. 1. Położenie powiatu myślenickiego na tle województwa małopolskiego.

Powiat myślenicki tworzy 9 gmin – w tym 3 miejskie : Myślenice, Dobczyce, Sułkowice i 6 gmin wiejskich: Lubień, Pcim, Raciechowice, Siepraw, Tokarnia i Wiśniowa. Całkowita powierzchnia powiatu myślenickiego to: 673,3 km². Ludność powiatu liczy obecnie ok. 130 tys. osób i od dekady systematycznie rośnie w tempie ok. 0,5% rocznie (w roku 2010 ludność powiatu wynosiła ok. 121,5 tys. osób). W miastach mieszka ok. 30,7 tys. osób, pozostałe ok. 98,7 tys. na terenach wiejskich. Najliczniejsza jest Gmina Myślenice, w której mieszka ok. 45 tys. osób, z czego w samym mieście Myślenice ok. 18 tys.

Po zaskakującym roku 2021, w którym na rynku nieruchomości gruntowych w powiecie myślenickim zanotowano rekordowo wysokie wyniki obrotów, zarówno w ujęciu wielkości obrotu jaki i ilości zawartych transakcji, rok 2022 przyniósł wyraźne ochłodzenie. Obroty spadły o ok. 24% (nawet jeżeli nie brać pod uwagę jednej dużej transakcji w strefie przemysłowej Polanka – Jawornik na kwotę prawie 21 mln zł, która istotnie wpłynęła na wynik ogólny, to spadek obrotów wyniósł ponad 13%).

Rys. 2. Wartość obrotu oraz liczba transakcji sprzedaży gruntów w powiecie myślenickim
w latach 2013-2022

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Spadek obrotów znajduje również potwierdzenie w łącznej powierzchni gruntów, które w 2022 zmieniły właściciela, spadek z poziomu 375 ha na 319 ha to spadek ok. 15%.

Rys. 3. Łączna powierzchnia gruntów sprzedanych w powiecie myślenickim w latach 2013-2022

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Spadek obrotów wynika gównie ze spadku podaży, jednak wydaje się, że popyt również nieco się zmniejszył. Obserwując aktualną sytuację i zachowania uczestników rynku widać wyraźnie kilka nakładających się na siebie zjawisk:

• rekordowy popyt w latach 2020 i 2021 spowodowały ściągnięcie z rynku w wyniku sprzedaży większości dostępnych ofert (zostały tylko bardzo nieatrakcyjne grunty lub totalnie przesadzone cenowo oferty) – przygotowanie nowych, szczególnie z uwagi na uwarunkowania przestrzenne i stosunki własnościowe, wymaga często znacznych nakładów finansowych i czasu niezbędnego do wykonania podziałów geodezyjnych, regulacji stanów prawnych itp.;
• właściciele nieruchomości wstrzymują się z wystawieniem ofert do sprzedaży – co wynika zapewne z niepewności co do możliwości bezpiecznego zainwestowania pozyskanych ze sprzedaży środków w inne dobra;
• kupujący wstrzymali decyzje o zakupie z uwagi na trudno dostępne i drogie kredyty ale przede wszystkim z powodu braku stabilności na rynku materiałów i usług budowlanych (to dotyczy zarówno klientów indywidualnych jak i deweloperów, którzy w ostatnich latach zaczęli na rynku lokalnym powiatu myślenickiego wyraźniej zaznaczać swoją obecność), a co za tym idzie wstrzymaniem decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji;
• „rozjechały” się również oczekiwania sprzedających co do możliwej do uzyskania ceny w stosunku do gotowości i możliwości spełnienia tych oczekiwań przez kupujących, niektórzy potencjalni kupcy wręcz oczekują spadków i liczą na pojawianie się okazyjnych ofert.

Ciekawym zjawiskiem jest spadek średniej ceny transakcyjnej, nie świadczy on jednak o spadku cen nieruchomości lecz o zmianie pewnej struktury sprzedaży. W ostatnim roku zaobserwowano mianowicie znaczny wzrost udziału w ogólnej liczbie transakcji umów zawieranych pomiędzy sąsiadami i krewnymi, mających na celu regulacje stanów prawnych, regulacje granic, nabycie gruntów na powiększenie swoich nieruchomości itp. – niewielkie powierzchnie sprzedawanych działek rzędu kilkunastu/kilkudziesięciu metrów kwadratowych z natury rzeczy sprzedawane za nominalnie niewielkie kwoty.

Rys. 4. Średnia cena transakcyjna

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Analizę trendu zmian cen jednostkowych gruntów na terenie powiatu myślenickiego chyba najlepiej jest oprzeć na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jest to bowiem najczęściej występujący na rynku lokalnym rodzaj transakcji, najmniej chyba też wrażliwy na wpływy nierynkowych i przypadkowych czynników (takich jak ceny amatorskie, indywidualne, transakcje pomiędzy stronami zależnymi od siebie lub działającymi w sytuacjach przymusowych). Wyniki analizy transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zawieranych pomiędzy osobami fizycznymi, prezentują poniższe wykresy. Wyraźnie widać, że zaobserwowane i wskazane wyżej spadki obrotów czy średnich cen transakcyjnych nie mają wpływu na ceny jednostkowe gruntów. W ostatniej dekadzie poza okresem 2017 – 2019, w którym wystąpiła wyraźna stabilizacja cen jednostkowych, ceny gruntów systematycznie rosły, szczególnie wyraźnie widać to w ostatnich dwóch latach, kiedy ceny jednostkowe rosły w tempie ok. 12% w stosunku r/r. Na wykresie zaznaczono również słupki przedstawiające rozstęp ćwiartkowy czyli przedział pomiędzy 1 i 3 kwartylem, w którym to przedziale zawiera się dokładnie połowa badanych transakcji. Widać wyraźnie, jak rozstęp ten zmniejsza się w okresie stabilizacji cen na rynku (lata 2016 – 2019) i zwiększa w okresie gwałtownych zmian cen (lata 2020 – 2022).

Rys. 5. Średnia cena 1m² gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w latach 2013-2022

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Ponieważ w ostatnich kilku latach tak wiele się działo w politycznym, społecznym i ekonomicznym otoczeniu rynku nieruchomości (pandemia, inflacja, wzrost stóp procentowych NBP, wojna w Ukrainie itp.), dokonano analizy zmian rynkowych w ujęciu kwartalnym, próbując ustalić, czy i jaki wpływ te czynniki miały na lokalny rynek nieruchomości gruntowych. Analizę ograniczono do transakcji zawieranych pomiędzy osobami fizycznymi uznając, że ten segment rynku najlepiej oddaje nastroje jego uczestników i jest mniej wrażliwy na jednostkowe, odstające transakcje zawierane przez jednostki samorządu terytorialnego czy przedsiębiorstwa. Wyniki prezentują poniższe wykresy. Zarówno liczba transakcji jak i wielkość obrotu pozwalają na wskazanie trzech istotnych dat:

• wybuchu pandemii Covid-19 na początku marca 2020 r., który spowodował najpierw krótkotrwały spadek obrotów (wynikający główne z lockdownu ale też pewnej paniki w społeczeństwie), szybko jednak przyczynił się do gwałtownych wzrostów będących efektem znacznego wzrostu popytu (ucieczka z miasta, lokowanie kapitału);
• znaczącego wzrostu inflacji od początku 2021 roku, który jeszcze zwiększył popyt na bezpieczną lokatę jaką jest grunt;
• wzrostu stóp procentowych NBP od października 2021 r., który z kolei doprowadził do zwiększenia kosztów kredytu i jest chyba główną przyczyną zaobserwowanego w ubiegłym roku spadku obrotów.

Wybuch wojny za naszą wschodnią granicą, przynajmniej na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, nie odcisnął wyraźnego piętna, trend spadkowy obrotów jest stały, zapoczątkowany został pod koniec 2021 roku (czyli przed wybuchem wojny) i należy go wiązać raczej z makroekonomiczną sytuacją wewnętrzną w Polsce.

Rys. 6. Liczba transakcji zawartych w latach 2019-2022 w ujęciu kwartalnym

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rys. 7. Wartość obrotu w latach 2019-2022 w ujęciu kwartalnym

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Uwagi końcowe i wnioski:

• Rynek nieruchomości gruntowych na obszarze powiatu myślenickiego pomimo, że jest rynkiem stosunkowo niewielkim (zarówno w ujęciu fizycznym jak i finansowym), a przez to bardziej wrażliwym na pojedyncze odstające transakcje i trudniejszym do wnioskowania statystycznego, wpasowuje się jednak dość dobrze w ogólne tendencje rynkowe obserwowane na rynkach równoległych i w innych segmentach rynku nieruchomości.
• Rynek powiatu myślenickiego wydaje się bardzo mocno związany z rynkiem nieruchomości w Krakowie i jego najbliższym otoczeniu. Zmiany rejestrowane na rynku krakowskim w przeciągu 2 – 3 miesięcy wprost przenoszą się rynek myślenicki.
• Dynamicznie zmieniające się otoczenie polityczne i ekonomiczne rynku nieruchomości sprawia, że trudno stawiać prognozy nawet na najbliższą przyszłość, o dłuższej perspektywie nawet nie wspominając.
• Ostrożnie można zakładać, że oczekiwane przez rynek ożywienie akcji kredytowej w związku z politycznymi projektami wsparcia kredytobiorców i wydaje się powolną lecz nieuniknioną obniżką stóp procentowych powinno zwiększyć również obroty na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych, a przynajmniej zahamować dalszy ich spadek.
• Równie ostrożnie w oparciu o dotychczas zarejestrowane dane oraz obserwacje zachowań uczestników rynku można przewidywać, że ceny gruntów nie będą spadać, mogą nieznacznie rosnąć, ale raczej w tempie obserwowanym w latach 2020 – 2021.
• Generalnie wydaje się, że rynek nieruchomości gruntowych, o ile nie wystąpią kolejne „trzęsienia ziemi” powinien się ustabilizować przynajmniej w perspektywie najbliższych 12 miesięcy.

Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Myślenice, marzec 2022 r.

Powiat Myślenicki położony jest w południowo-wschodniej części Województwa Małopolskiego. Od strony północnej graniczy z powiatem krakowskim i wielickim, od wschodu i południowego wschodu z powiatami bocheńskim i limanowskim, w niewielkim fragmencie od strony południowej z powiatem nowotarskim, od zachodu i południowego zachodu z powiatami suskim i wadowickim. Większość powiatu myślenickiego leży w malowniczej dolinie Raby, północną jego część stanowią wzniesienia Pogórza Wielickiego i Pogórza Wiśnickiego, południową natomiast góry Beskidu Makowskiego i Beskidu Wyspowego. Teren powiatu łączy w sobie cechy obszarów górskich i wyżynnych, o szczytach wznoszących się do ok. 1.000 m n.p.m. (najwyższy Luboń Wielki – 1022 m n.p.m.). Krajobraz kulturowy to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów „ulicówka” przechodząca w centrach w zwartą.

Rys. 1. Położenie powiatu myślenickiego na tle województwa małopolskiego.

Powiat myślenicki tworzy 9 gmin – w tym 3 miejskie : Myślenice, Dobczyce, Sułkowice i 6 gmin wiejskich: Lubień, Pcim, Raciechowice, Siepraw, Tokarnia i Wiśniowa. Całkowita powierzchnia powiatu myślenickiego to: 673,3 km². Ludność powiatu liczy obecnie ok. 130 tys. osób i od dekady systematycznie rośnie w tempie ok. 0,5% rocznie (w roku 2010 ludność powiatu wynosiła ok. 121,5 tys. osób).

Zmiany na rynku gruntów w powiecie myślenickim na przestrzeni ostatniej dekady wpisywały się w ogólne trendy rynku nieruchomości, jednak począwszy od roku 2020 wzrosty zdecydowanie przekroczyły przeciętny poziom rynkowy. Praktycznie wszystkie wskaźniki wystrzeliły w górę. Przyczyną oczywiście jest pandemia Covid-19, która spowodowała nową falę „ucieczki” z miasta i ogromne zainteresowanie nieruchomościami poza dużymi ośrodkami miejskimi. Gwałtowny wzrost popytu na grunty generują zarówno osoby fizyczne poszukujące działek dla swoich osobistych potrzeb (osoby fizyczne stanowią ok. 90% kupujących) jak i deweloperzy, którzy odkryli potencjał inwestowania na terenach wiejskich. Jeszcze większy impuls popytowy nastąpił w roku 2021, gdy widmo inflacji skłoniło wiele osób do lokowania swoich oszczędności w nieruchomości. Osoby dysponujące większymi możliwościami finansowymi kupowały mieszkania, ale ponieważ z oszczędnościami rzędu 50 – 150 tys. złotych na zakup mieszkania czy domu bez zaciągania długoletniego kredytu nie ma co liczyć, mniej zasobni klienci inwestowali w grunty. W efekcie, w roku 2021, całkowity obrót gruntami na terenie powiatu myślenickiego wyniósł prawie 167 mln złotych i był o 64% większy niż w roku 2020 (też mocno wzrostowym  -wzrost wyniósł wówczas 21% w stosunku do roku 2019).

Rys. 2. Wolumen i kwantum sprzedaży gruntów w powiecie myślenickim w latach 2010-2021

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

*wartość w nieznacznym stopniu szacowana – na dzień sporządzania tej analizy dysponujemy ok. 95% danymi z roku 2021.

Uwaga: znaczny wpływ na wielkość obrotu w 2021 roku miała jedna transakcja, a mianowicie zakup prawie 18 ha w strefie przemysłowej „Jawornik-Polanka” przez dużą firmę z branży produkcyjnej za cenę prawie 21 mln złotych. Ale nawet bez tej transakcji obrót w roku 2021 wyniósł ponad 140 mln złotych i był to wzrost o 38% w stosunku do roku 2020.

Podobnie, wzrost obrotu w roku 2017 był wynikiem kilku droższych transakcji gruntami komercyjnymi  (w strefie przemysłowej Jawornik – Polanka, w Myślenicach i Dobczycach) na łączną kwotę ok. 12,85 mln zł.

Obserwowany w ostatnich latach wzrost obrotów tylko częściowo wynika ze wzrostu cen; w znacznej mierze jest on efektem wzrostu ilości transakcji. W roku 2021 zanotowano na terenie powiatu prawie 1400 transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych, i był to wzrost o ok. 27% w stosunku do roku 2020.

Rys. 3. Liczba transakcji w latach 2010-2021

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Uwaga: Wzrost ilości transakcji w latach 2015 – 2017 był wynikiem  dużej ilości małych działek nabywanych w latach 2015 – 2017 przez Skarb Państwa (GDKiA) w wyniku wybudowania drogi ekspresowej S7 Lubień – Skomielna Biała (tzw. „resztówki”). Po uwzględnieniu tych  czynników, lata 2015 – 2017 zarówno pod względem wolumenu jak i ilości transakcji idealnie wpasują się w lekki trend wzrostowy.

Znaczny rozwój tego segmentu rynku na terenie powiatu myślenickiego potwierdza również analiza łącznego aerału sprzedanych nieruchomości. W roku 2021 na terenie powiatu właściciela zmieniło właściciela ponad 358,3 ha ziemi, co stanowiło wzrost w stosunku do 2020 roku o ponad 40%.

Rys. 4. Łączna sprzedana powierzchnia gruntów w powiecie myślenickim w latach 2010-2021

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

O tym, że ceny na rynku nieruchomości rosną od kilku lat nie trzeba nikogo przekonywać. Również za grunty na terenie powiatu myślenickiego płaci się coraz więcej. W latach 2010 – 2018 przeciętna cena transakcyjna w umowie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej wahała się w przedziale ok. 55 – 80 tys. złotych, dopiero w roku 2019 zanotowano wyraźny wzrost, a już w roku 2021 wartość ta wyniosła (bez uwzględniania tej rekordowej transakcji w strefie przemysłowej „Jawornik-Polanka”) prawie 106 tys. złotych (wzrost o 12% w stosunku do roku 2020). Należy przy tym pamiętać, że z uwagi na duże rozdrobnienie gruntów i znaczny udział w obrocie gruntów rolnych, w analizowanym powiecie rejestruje się dużo transakcji o cenach rzędu kilka czy kilkanaście tysięcy złotych.

Rys. 5. Średnie ceny transakcyjne gruntów w latach 2010-2021

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rośnie również cena jednostkowa sprzedawanych gruntów (w ujęciu rocznym – łączny obrót podzielony przez łączną powierzchnię sprzedanych gruntów), która w roku 2021 osiągnęła poziom ok. 47 zł/m² i była o 17% większa niż w 2020 roku.

Rys. 6. Średnie ceny jednostkowe gruntów w latach 2010-2021

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Uwagi końcowe i wnioski:

• Powiat Myślenicki w roku 2021 potwierdził swój znaczny potencjał, jako atrakcyjnego rynku w segmencie nieruchomości gruntowych; praktycznie wszystkie wskaźniki tego rynku w roku 2021 poszybowały do góry.
• Pandemia Covid-19, wysoka inflacja oraz wzrost cen nieruchomości w Krakowie i jego najbliższym otoczeniu zwiększyły zainteresowanie zakupem gruntów przez inwestorów indywidualnych; wzrost popytu w segmencie rynku gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, głównie jednorodzinne, spowodował znaczny wzrost jego udziału w całym rynku nieruchomości w powiecie.
• W obecnej sytuacji geopolitycznej prognozowanie nawet najbliższej przyszłości wydaje się niemożliwe, jednak w przypadku gruntów jako dobra ograniczonego i praktycznie niezniszczalnego można chyba spodziewać się dalszego zwiększenia popytu, nawet uwzględniając wzrost stóp procentowych i wynikające stąd ograniczenie zdolności kredytowych i ogólnej chęci zaciągania kredytów. Z drugiej strony, w ostatnich miesiącach wyraźnie daje się zauważyć ograniczenie podaży, wielu właścicieli wstrzymuje lub wręcz wycofuje się z zamiaru zbycia gruntów.
• Powiększenie przewagi popytu nad podażą musi skutkować dalszym wzrostem cen na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych.

Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Myślenice, marzec 2021 r.

Powiat Myślenicki położony jest w południowo-wschodniej części Województwa Małopolskiego. Od strony północnej graniczy z powiatem krakowskim i wielickim, od wschodu i południowego wschodu z powiatami bocheńskim i limanowskim, w niewielkim fragmencie od strony południowej z powiatem nowotarskim, od zachodu i południowego zachodu z powiatami suskim i wadowickim. Większość powiatu myślenickiego leży w malowniczej dolinie Raby, północną jego część stanowią wzniesienia Pogórza Wielickiego i Pogórza Wiśnickiego, południową natomiast góry Beskidu Makowskiego i Beskidu Wyspowego. Teren powiatu łączy w sobie cechy obszarów górskich i wyżynnych, o szczytach wznoszących się do ok. 1.000 m n.p.m. (najwyższy Luboń Wielki – 1022 m n.p.m.). Krajobraz kulturowy to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów „ulicówka” przechodząca w centrach w zwartą.

Rys. 1. Położenie powiatu myślenickiego na tle województwa małopolskiego.

Warto zaznaczyć, że Ziemia Myślenicka miała od dawien dawna duże znaczenie jako węzeł komunikacyjny. Przebiegała tędy dawna droga królewska: Via Regia, która łączyła Kraków z Węgrami i trakt cesarsko-królewski biegnący z Lwowa przez Tarnów do Wadowic i dalej do Wiednia. Również obecnie czynnikiem w znacznym stopniu determinującym atrakcyjność i rozwój powiatu jest przebieg przez jego obszar dogi krajowej nr 7 (popularna „Zakopianka”).

Powiat myślenicki tworzy 9 gmin – w tym 3 miejskie : Myślenice, Dobczyce, Sułkowice i 6 gmin wiejskich: Lubień, Pcim, Raciechowice, Siepraw, Tokarnia i Wiśniowa. Całkowita powierzchnia powiatu myślenickiego to: 673,3 km². Ludność powiatu liczy obecnie ok.  130 tys. osób i od dekady systematycznie rośnie w tempie ok. 0,5% rocznie (w roku 2010 ludność powiatu wynosiła ok. 121,5 tys. osób). Stopień urbanizacji wynosi ok. 26 % (liczba mieszkańców miast) ale tylko ok. 40 % ogółu zatrudnionych pracuje w sektorze rolniczym. Świadczy to o znacznej liczbie osób wybierających mieszkanie na wsi ale pracujących (w większości dojeżdżających) w innych sektorach gospodarki. Na terenie powiatu zarejestrowanych jest ponad 14 tys. podmiotów gospodarczych, z czego ok. 11,5 tys. stanowią osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. Ponad 95 % wszystkich przedsiębiorstw to mikroprzedsiębiorstwa zatrudniające mniej niż 10 osób. Zdecydowana większość obszaru powiatu pokryta jest obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. Planu zagospodarowania brakuje jedynie w Gminie Raciechowice i niewielkiej wschodniej części Gminy Myślenice (wsie Jasienica i Bysina i stosunkowo niewielka wschodnia część miasta).

Rynek nieruchomości na terenie powiatu myślenickiego wart był w 2020 roku ok. 210 mln zł, z czego prawie 90 mln zł to transakcje gruntami niezabudowanymi, co stanowi 42,86 %. Udział nieruchomości gruntowych niezabudowanych w całym rynku nieruchomości wydaje się więc nieco zwiększać, gdyż uśredniony na przestrzeni lat 2017 – 2020 wyniósł 36,68 %, co prezentuje poniższy wykres.

Rys. 2. Struktura sprzedaży w latach 2017 – 2020.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Jak rynek nieruchomości gruntowych powiatu myślenickiego wygląda w porównaniu z innymi powiatami bezpośrednio sąsiadującymi z aglomeracją krakowską? Widać to na poniższych kartogramach (z uwagi na niepełne dane z roku 2020 analiza odnosi się do roku 2019).

Rys. 3. Wolumen sprzedaży w 2019 r.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Rys. 4. Cena jednostkowa w 2019 r.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Znaczna przewaga zarówno wolumenu sprzedaży jak i ceny jednostkowej gruntów niezabudowanych powiatów krakowskiego i wielickiego jest oczywista i nie powinna nikogo dziwić, są to przecież tereny bezpośrednio sąsiadujące z granicami Krakowa, jednak już przewaga powiatu myślenickiego nad pozostałymi położonymi w podobnej odległości od Krakowa jest dość zaskakująca. W powiecie myślenickim wartość sprzedanych gruntów jest ok. dwukrotnie wyższa od powiatów wadowickiego i chrzanowskiego, ponad 2,5-krotnie wyższa od powiatu olkuskiego i ponad 5,5-krotnie wyższa od powiatu proszowickiego. W przypadku ceny jednostkowej sprzedanych gruntów różnice są podobne, a w przypadku powiatu proszowickiego przewaga powiatu myślenickiego jest jeszcze większa.

Zmiany na rynku gruntów w powiecie myślenickim na przestrzeni ostatniej dekady wpisują się w ogólne trendy rynku nieruchomości, z tym że objawiają się z pewnym przesunięciem w czasie (1 – 2 lata), wzrost trwał do roku 2011 (chociaż już widać było spadek ilości transakcji), załamanie rynku nastąpiło wyraźnie w roku 2012, straty z kryzysu odrobione zostały dopiero na przełomie lat 2017/2018, znaczne ożywienie dało się zauważyć dopiero w roku 2019.

Rys. 5. Wolumen i kwantum sprzedaży gruntów w powiecie myślenickim w latach 2010 – 2020.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

* wartości szacunkowe z uwagi na niepełne jeszcze dane w bazie za rok 2020

Wzrost wolumenu w roku 2017 jak i ilości transakcji w latach 2015 – 2017 jest przypadkowy. Większy wolumen w roku 2017 wynika z kilku droższych transakcji gruntami komercyjnymi  (w strefie przemysłowej Jawornik – Polanka, w Myślenicach i Dobczycach) na łączną kwotę ok. 12,85 mln zł, większa liczba transakcji natomiast z dużej ilości drobnych działek nabywanych w latach 2015 – 2017 przez Skarb Państwa (GDKiA) w wyniku wybudowania drogi ekspresowej S7 Lubień – Skomielna Biała (tzw. „resztówki”). Po uwzględnieniu tych przypadkowych jak wyżej wspomniano czynników, lata 2015 – 2017 zarówno pod względem wolumenu jak i ilości transakcji idealnie wpasują się w lekki trend wzrostowy.

Analizując cenę jednostkową sprzedaży gruntów w poszczególnych latach widać, że wzrost obrotów niekoniecznie związany jest ze wzrostem średniej ceny 1 m² na terenie powiatu, w latach 2010 – 2016 cena jednostkowa wahała się w przedziale 23 – 29 zł/m², wyraźny skok nastąpił dopiero w roku 2017 i od tego czasu powoli lecz systematycznie wskaźnik ten rośnie.

Rys. 6. Cena jednostkowa gruntu.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Sprzedającymi grunty niezabudowane na terenie powiatu myślenickiego są w ogromnej większości osoby fizyczne, na przestrzeni lat 2010 – 2020 stanowią one ponad 94% ogółu sprzedających. Samorządy, czyli głównie gminy były stroną nabywającą grunty w nieco ponad 2% transakcji, przedsiębiorcy i inni po ok. 1,7% przypadków.

Po stronie kupujących zdecydowanie wzrasta już aktywność gmin i przedsiębiorców, którzy w skali uśrednionej w latach 2010 – 2020 stanowili już po ok. 6% ogółu kupujących. Stąd automatycznie udział osób fizycznych obniżył się do poziomu poniżej 87%.

Na zmienność cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych w obrębie powiatu decydujący wpływ mają dwa czynniki, nakładające się na siebie i potęgujące te różnice. Mowa o fizjografii terenu i odległości od Krakowa. Znacznie cenniejsze są północne rejony powiatu, położone bliżej Krakowa, na obszarze wyżynnym Pogórza Wielickiego – gminy Sułkowice, Myślenice, Siepraw, Dobczyce. Tereny południowe w większej odległości od Krakowa i leżące na terenie górskim Beskidów osiągają zdecydowanie niższe ceny – gminy Lubień, Tokarnia, Pcim, Wiśniowa, Raciechowice. Również struktura gruntów jest nieco różna, w części północnej zdecydowanie w obrocie przeważają grunty mieszkaniowe, istotny jest też udział gruntów komercyjnych, zwłaszcza przemysłowych i przemysłowo-usługowych zlokalizowanych w strefach przemysłowych „Polanka-Jawornik”, „Myślenice” i „Dobczyce-Niezdów”. W części południowej powiatu w obrocie pojawia się znacznie więcej gruntów rolnych i leśnych (w północnej części powiatu lasy praktycznie w obrocie nie występują). Walory krajobrazowe z kolei powodują, że w południowej części powiatu istotnym segmentem rynku są grunty przeznaczone i użytkowane na cele rekreacyjno-wypoczynkowe praktycznie nie występujące w północnej części powiatu.

Rys. 7. Gminy Powiatu Myślenickiego.

źródło: krakow.stat.gov.pl

Największą i najliczniejszą gminą powiatu jest Gmina Myślenice, z Myślenicami jako stolicą i zdecydowanym centrum administracyjnym i społeczno-gospodarczym. W prezentowanych poniżej analizach i wykresach wyodrębniono z Gminy Myślenice obszar miasta jako znacznie odbiegający od części wiejskiej. W przypadku dwóch pozostałych miast powiatu czyli Dobczyc i Sułkowic te różnice są znacznie mniejsze, praktycznie niezauważalne dla większości zjawisk rejestrowanych na rynku nieruchomości, stąd dane rynkowe zagregowano dla całych gmin bez wyróżniania części miejskiej i wiejskiej.

Z uwagi na fakt, że na terenie kilku mniejszych gmin powiatu myślenickiego liczba zrejestrowanych transakcji w poszczególnych latach, szczególnie w niektórych segmentach rynku, jest stosunkowo niewielka, wnioskowanie statystyczne może być obarczone dużym błędem i prowadzić do niewłaściwych wyników – pojedyncze i przypadkowe transakcje znacznie zmieniają parametry statystyczne. Stąd porównanie poszczególnych gmin powiatu myślenickiego wykonano dla zagregowanych danych za ostatnie cztery lata tj. za okres 2017 – 2020.

Przewaga Gminy Myślenice nad pozostałymi w powiecie jest ogromna, w samym mieście w latach 2017-2020 sprzedano gruntów za ponad 10 mln złotych więcej niż w całej Gminie Dobczyce (drugiej w rankingu gmin). Dla całej Gminy Myślenice wartość sprzedaży w tych latach jest ponad czterokrotnie większa od drugiej pod tym względem Gminy Dobczyce i ponad 21-krotnie większa od Gminy Raciechowice, w której wolumen sprzedaży jest najmniejszy. Różnice w wielkości obszarowej i ludności gmin nie tłumaczą tych różnic, a jeżeli to w niewielkim stopniu. Wyraźnie widać zasygnalizowany wcześniej podział na północną i południową część powiatu.

Rys. 8. Wolumen sprzedaży w poszczególnych gminach w latach 2017 – 2020.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Praktycznie identyczna kolejność i podobne relacje pomiędzy gminami można zaobserwować analizując łączną powierzchnię gruntów będących przedmiotem obrotu, jednak różnice są tu już mniejsze. Wyróżnia się jedynie samo miasto Myślenice z najmniejszą powierzchnią sprzedanych gruntów niezabudowanych (41,9 ha), co razem z dużą wartością tych transakcji świadczy o wysokich cenach jednostkowych gruntów na terenie miasta Myślenice, znacznie odbiegających od pozostałych terenów powiatu.

Rys. 9. Łączna sprzedana powierzchnia gruntów w latach 2017 – 2020.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Niewielkie przetasowania w rankingu gmin widać pod względem liczby transakcji zawartych w latach 2017 – 2020. Liderem nadal ze znaczną przewagą jest Gmina Myślenice, na drugim miejscu jest Gmina Dobczyce, ale już z niewielką przewagą nad Gminą Lubień (to efekt wspomnianej wcześniej znacznej ilości sprzedaży niewielkich obszarowo działek nabywanych przez Skarb Państwa – „resztówek” po realizacji drogi ekspresowej S7). Relatywnie spora liczba transakcji w gminach Lubień, Tokarnia i Pcim wynika też ze znacznego rozdrobnienia gruntów na tych obszarach, ukształtowania terenu i stosunków własnościowych sprawiających, że inwestor często musi skupić kilka a nawet kilkanaście działek od różnych właścicieli w celu uzyskania nieruchomości odpowiadającej jego zamierzeniom inwestycyjnym.

Rys. 10. Liczba transakcji w poszczególnych gminach w latach 2017 – 2020.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Ciekawie prezentuje się wskaźnik wolumenu sprzedaży w poszczególnych gminach ale w przeliczeniu na jednego mieszkańca. Wyróżnia się tutaj Gmina Siepraw, która ustępuje tylko Gminie Myślenice.

Rys. 11. Wolumen „per capita”.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Podobnie jest w przypadku ceny jednostkowej sprzedanych w latach 2017 – 2020 gruntów na terenie gmin powiatu. Ten parametr chyba najlepiej oddaje cenność gruntów w gminach powiatu i różnice między nimi.

Rys. 12. Cena jednostkowa transakcji.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Na terenie powiatu myślenickiego rejestruje się znaczną ilość transakcji gruntami o przeznaczeniu mieszanym, głównie mieszkaniowo-rolnych ale też rolno-leśnych, mieszkaniowo-usługowych, z różnym udziałem komunikacji itp. Duża zmienność udziału poszczególnych przeznaczeń w tych transakcjach w mojej ocenie uniemożliwia wiarygodne rozstrzygnięcie w oparciu o dane transakcyjne jaki jest rozkład transakcji o różnym przeznaczeniu w ogólnej populacji. Nie wyklucza to jednak wiarygodnej analizy średnich cen jednostkowych gruntów o różnym przeznaczeniu. W przypadku najczęściej występujących w obrocie, to jest gruntów mieszkaniowych i rolnych wartości te prezentują poniższe kartogramy.

Rys. 13. Średnie ceny jednostkowe gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Ponownie wyraźna przewaga miasta Myślenice nie budzi żadnych wątpliwości, wyjaśnienia wymaga natomiast wysoka pozycja Gminy Siepraw widoczna już w kilku poprzednich wskaźnikach (Rys. 18 i 19). Gmina Siepraw jest najmniejszą obszarowo gminą powiatu ale przez to bardzo jednorodną, na całym jej obszarze występują bardzo podobne warunki przestrzenne. Jest przy tym gminą położoną najbliżej Krakowa, o dobrze rozwiniętej sieci drogowej i infrastruktury komunalnej. Zupełnie inaczej jest w przypadku gmin miejskich czyli Myślenice, Dobczyce i Sułkowice, które teoretycznie mogłyby się wydawać cenniejsze, jednak wszystkie te gminy odzwierciedlają opisaną na początku ogólną regułę powiatu, czyli położone są na pograniczu opisanych wcześniej północnej i południowej strefy powiatu, na ich terenie są wsie bardziej zbliżone cechami do tych tańszych gmin – w Gminie Myślenice są to Zasań, Poręba i Trzemeśnia, w Gminie Dobczyce Czasław, Kędzierzynka, Krzyworzeka i Kwapinka, w Gminie Sułkowice są to Harbutowice. To te miejscowości zaniżają średnią gruntów budowlanych w tych gminach. Gdyby w gminach miejskich Myślenice, Dobczyce i Sułkowice wyodrębnić ich północne obręby (np. Głogoczów w Gminie Myślenice lub Krzywaczka w Gminie Sułkowice) to uzyskane poziomy cen byłyby podobne lub wyższe od Gminy Siepraw.

Ponieważ jak wiadomo statystycznie „pan i jego pies mają po trzy nogi”, parametrem lepiej w mojej ocenie opisującym poziom i różnice cenności gruntów budowlanych w poszczególnych gminach powiatu myślenickiego jest poziom maksymalnej ceny uzyskanej za grunt
o przeznaczeniu budowlanym (mieszkaniowym) – przy czym odrzucono odstające, jednostkowe transakcje, w których bardzo wysoka cena wynikała nie z rynkowych, lecz szczególnych, indywidualnych warunków zawarcia transakcji (małe powierzchnie nabywane na poprawę warunków, strony umowy zależne i silnie ze sobą powiązane itp.) Wyniki zaprezentowano  na poniższym wykresie.

Rys. 14. Maksymalne ceny jednostkowe gruntów budowlanych.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Na terenie powiatu myślenickiego ceny gruntów rolnych są znacznie bardziej stabilne od cen gruntów budowlanych, różnice procentowe pomiędzy najtańszymi i najdroższymi gminami są znacznie mniejsze dla gruntów rolnych niż dla gruntów budowlanych. Widać to również w przypadku porównania cen gruntów rolnych i budowlanych w poszczególnych gminach, w gminach uzyskujących wyższe ceny jednostkowe gruntów budowlanych grunty rolne osiągają maksymalnie 10 % tej ceny (Gmina Siepraw), z drugiej strony w gminach gdzie grunty budowlane są tańsze wskaźnik ten sięga  33 % (Gmina Lubień).

W przypadku gruntów rolnych zaskakująca jest wysoka pozycja Gminy Lubień za to stosunkowo niska Gmin Siepraw i Sułkowice. Nie potrafię wyjaśnić przyczyny tego stanu, wydaje się, że rynek gruntów rolnych powiatu myślenickiego wymaga pogłębionej analizy, na co w tym opracowaniu brak już miejsca.

Rys. 15. Średnie ceny jednostkowe gruntów o przeznaczeniu rolnym.

źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Uwagi końcowe i wnioski:

• Powiat Myślenicki wydaje się najlepiej oceniany przez inwestorów spośród powiatów wokół tzw. „obwarzanka” czyli bezpośredniego otoczenia miasta (powiatów krakowskiego i wielickiego). Wynika to z dobrego połączenia komunikacyjnego z Krakowem („Zakopianka”) i jego południową obwodnicą autostradową, walorami krajobrazowymi i klimatycznymi regionu oraz nieźle rozwiniętą siecią drogową i infrastrukturą komunalną.
• Dominujący na terenie powiatu jest rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w tym w ogromnej przewadze jednorodzinną. Świadczy to o rozwoju regionu jako zaplecza mieszkaniowego dla aglomeracji krakowskiej. Odnosi się to w znacznym stopniu do terenów wiejskich, które coraz bardziej tracą swój pierwotny rolniczy charakter.
• Zwiększa się udział nieruchomości gruntowych niezabudowanych w całym rynku nieruchomości, jednak obserwując aktualny rozwój budownictwa mieszkaniowego realizowanego na terenie powiatu przez deweloperów w najbliższych latach należy się ponownie spodziewać zwiększenia sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych, głównie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi.
• Rynek nieruchomości na terenie powiatu myślenickiego jest bardzo silnie związany
  z fizjografią obszaru. Praktycznie we wszystkich parametrach rynku widać silny podział na cenniejszą północną część powiatu (Pogórze Wielickie) i zdecydowanie tańszą część południową (Beskid Makowski).
• Zarejestrowane dane transakcyjne za rok 2020 nie dają jeszcze pełnego obrazu ewentualnych zmian na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych wywołanych pandemią wirusa Covid-19. Analizując jednak aktualną sytuację na rynku, zachowania inwestorów i informacje płynące z agencji nieruchomości, to łącznie ze wszystkimi wyżej opisanymi czynnikami należy się spodziewać dalszego silnego wzrostu obrotu i cen jednostkowych gruntów niezabudowanych. Wydaje się, że będziemy albo już jesteśmy świadkami kolejnej wielkiej fali ucieczki z miast. Prognozy dla rynku nieruchomości gruntowych powiatu myślenickiego na najbliższe kilka lat są bardzo dobre.